2013年6月6日 星期四

【大壯小聲說】 土地開發的密招

相當於iPhone大小土地 13人頭
20130607   


【綜合報導】《自由時報》創辦人林榮三么兒、瓏山林公司老闆林鴻堯,原與多名地主一起持有士林官邸旁千坪土地,他為取得整塊土地的處分權,涉嫌把名下土地切割成iPhone 5大小面積,假贈與給十三名員工,藉此符合《土地法》地主人數過半條件,順利將地上權抵押給旗下的瓏山林,台北地檢署昨依偽造文書罪嫌將林等十四人起訴。

設定給瓏山林
檢方調查,林從二○一一年起陸續購地,在士林官邸附近擁有三千五百一十九平方公尺(約一千坪)土地,林鴻堯因想取得整片土地的地上權,將名下一小部分土地贈與給十三個人頭,每人只分得iPhone 5大小面積(零點零一一七三平方公尺)。
起訴書指出,《土地法》第三十四條之一規定,共有土地設定地上權時,須共有人過半數同意及應有面積過半,林以假贈與名義贈出土地後,能控制的土地所有權人數已過半,擁有的土地也過半,林因此未經曹姓等地主同意,以明顯低於市價的五百萬元,將地上權設定給瓏山林。曹姓地主接獲存證信函後提出訴願,台北市政府發現異狀,將全案函送檢方偵辦。

常見以小吃大
林鴻堯的律師張毓桓表示,「林鴻堯與友人是真實贈與並辦理登記,檢方憑臆測起訴,無法使人心服,將向法官爭取清白。」其他建商透露,「這是土地開發的技術,一直都有開發商透過這種以小吃大的手法來開發土地」,不過該法只能處理素地,若土地上有建物就不適用。

【大壯小聲說】

1.先說明一下,報導的照片是林榮三,不是報導的主角林鴻堯。筆者也不知道為何這報導要放林榮三的照片,請大家不要誤會唷!
 
2.林鴻堯被起訴偽造文書,筆者大膽假設應該是因為檢察官認為林鴻堯把名下土地切出一小塊「贈與」給13個人屬於「假贈與」,因此涉嫌刑法第214條使公務員登載不實罪。該條規定是「明知為不實之事項,而使公務員登載於職務上所掌之公文書,足以生損害於公眾或他人者,處三年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」
 
3.但筆者認為要認定林鴻堯成立使公務員登載不實罪實在很困難。因為只要林鴻堯和那13位新地主都說真的就是贈與,相關土地登記文件也都備齊,那要在法律上去證明是「假贈與」真的很難,如此就很難說林鴻堯會成立該罪。
 
4.雖然林鴻堯這一招真的很值得非議,但距離成立犯罪還是有段距離,我們不能因為對「炒地皮」,更正一下是「從事土地開發」的人不爽,就認為通通該關起來。這樣我們社會就不是真正的法治社會,乾脆就學中國在文化大革命期間的群眾批判大會來進行審判好了。
 
5.至於林鴻堯依土地法第34條之1將該土地設定地上權給瓏山林公司,只收5百萬元。這樣的價格當然有偏離市價但這是民事法律關係,只要當事人間講好就好。就像假如筆者是建商,在大安森林公園旁蓋了一棟住宅大樓,該大樓每間約100坪,市價每坪是100萬元,但筆者將該大樓某間住宅單位以100萬元賣給某位好友,這樣根本不會成立任何犯罪!因為買賣價金本來就是雙方講好即可,雙方只要依契約確實履行給付義務就好了,這就是所謂的「兩足相償」,這樣就可以了。雖然其他同樣要購買該大樓住宅單位的人會覺得不爽,但又能怎樣?
 
6.在本件報導中也是這樣的情形,雖然林鴻堯處分該土地設定地上權給林鴻堯擔任負責人的瓏山林公司,只收5百萬元,這樣會讓其他地主很不爽,但是這樣的情形是否類似民法的「禁止雙方代理」,還有待深究,不能一開始就認定屬於無效的法律行為。
 
7.筆者認為既然土地法第34條之1有這樣的漏洞,應該朝修法之道來處理,方是正本清源的正途。如果任何事情都要用刑法來介入,這樣就有違「刑法謙抑性」的原則。
 
8.再次提醒大家,報導所附照片是林榮三,他和本件報導內容並無關係唷!
  
撰文:所長 高宏銘 律師


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